MBC 전국 깡통전세 감별기

전국적으로 부동산의 빌라왕 전세사기와 깡통주택 등으로 인한 전세금 미반환으로 피해가 급증하여 사회적 문제로 커져가고 있습니다. 정부에서도 이러한 피해를 막고자 여러 가지 피해지원이나 보상 등에 대한 방안을 내놓고 있는 가운데 MBC에서 'MBC 전국 깡통전세 감별기'라는 사이트를 만들어 평균 전세가율을 알아볼 수 있도록 하고 있어 자세히 알아보겠습니다.

 

*아래의 사진을 누르시면 MBC 전국 깡통전세 감별기로 바로 넘어갑니다.

MBC-전국-깡통전세-감별기-사이트

 

MBC 전국 깡통전세 감별기

MBC 전국 깡통전세 감별기는 전국의 아파트단지와 다세대주택(빌라)의 매매・전세 실거래가 자료를 전수조사하여 단지별 평균 전세가율을 산출하여 깡통전세 등의 위험지역을 걸러낼 수 있도록 도움을 주고 있습니다. 다만 다세대주택(빌라)의 경우에는 단독주택, 다가구주택, 오피스텔은 제외가 되어 아쉬움이 있습니다. 참고로 다가구주택이란 다세대와 같은 빌라이지만 아파트나 오피스텔과 같이 세대별로 집주인이 각각 있는 게 아니라 빌라 건물 전체가 한 명(공동소유일 경우 있음)으로 된 경우입니다. 전세사기 또는 깡통주택의 대부분이 다가구주택이거나 오피스텔인 경우가 많아 이 부분에서는 크게 실효성이 떨어지는 것이 아닌가 하는 아쉬움이 큽니다. 전세가율은 2022년의 평균 전세가율을 정리해 놓았고 각 시・도 별로 매매가보다 전세가가 높은 곳의 비율이나 평균 전세가율이 80% 이상인 지역 Top 10 순위 등을 잘 볼 수 있게 정리가 되어있어 전세로 집을 알아보는 중이라면 참고하여 본인이 이사 갈 지역이 깡통전세나 전세가율이 높은 지역이면 좀 더 주의를 할 필요가 있겠습니다. 

 

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*유의사항

위에서 언급했듯 깡통주택 및 전세사기가 많이 일어나는 다세대주택과 오피스텔이 제외되어 있습니다. 또한 동일 평형대 매매가와 전세가가 연계되지 않은 단지는 조회되지 않을 수 있다는 점, 증여목적의 거래 등으로 실거래가 자료라도 왜곡이 있을 수도 있는 점, 전세가율만 봐서는 실제 전세거래를 할 때 선순위 채권 등을 따져봐야 한다는 점 등이 있기 때문에 참고자료로만 보시고 내가 이사할 예정인 지역이 깡통전세 등의 전세가율이 높은 편이면 더욱 조심하고 세심하게 따져보는 등의 참고용으로만 사용하셔야 됩니다.

 

전세가율

전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 나타냅니다. 지역 및 단지마다 차이가 있을 수 있지만 전세계약 시 매매가 대비 전세가가 80%를 넘지 않는 것이 비교적 안전하며 요즘 같은 부동산 하락기에선 조금 더 보수적으로 70% 정도로 생각하는 것도 좋습니다. 다만 지역의 선호도나 특수성이 반영될 수 있고 근저당권 등의 선순위 채권이 있을 시 전세가와 선순위 채권을 더하여 비율을 산정하여야 합니다. 또한 다가구주택의 경우 건물 전체의 가격으로 따지다 보니 근저당 같은 경우도 10억이 훌쩍 넘는 경우도 있으며 내 앞의 세입자의 보증금까지도 생각을 하셔야 합니다. 내가 아무리 확정일자와 전입신고를 하더라도 나보다 먼저 들어온 세입자는 확정일자와 전입신고가 더 우선하기 때문에 만약 건물이 경매로 넘어갈 시에는 내 앞의 세입자의 보증금 변제가 먼저 이루어지기 때문입니다.

예 1) 매매가 5억 / 전세 3억 = 전세가율 60% 

예 2) 매매가 5억 / 선순위 근저당 2억 / 전세 3억 → 매매가 5억 / 선순위 근저당 + 전세 5억 = 100%

예 3) 다가구주택 세대수 5일 때 → 건물가격 10억 / 근저당 5억 / 내 앞 전입세대 4세대 각 전세 1억씩 총 4억 / 내 전세 1억 = 100%

참고로 경매에 넘어갈 시 경매는 시세보다 낮은 가격에 입찰이 되고 유찰 등으로 점점 가격이 낮아지면 전세금은 날아가고 집에서도 나가야 되는 불상사가 일어나게 됩니다.

 

전세계약 시 주의사항

1. 신축빌라 조심하기

- 신축빌라의 경우 KB시세가 나와있지 않고 시세를 가늠하기 힘들어 실제 전세사기에 많이 이용되었고 젊은 사람들이 집을 보면 마음이 사로잡혀 버립니다. 신축빌라라고 해서 무조건 좋아하는 것은 금물이고 두 번 세 번 더 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.

2. 등기부 등본 확인하기

- 등기부등본 확인은 필수이며 공인중개사가 등기부등본 확인 시 발급된 날짜를 꼭 확인하시고 혹시 위조된 것일 수 있으니 본인이 등기부등본 열람을 해보는 것도 추천드립니다. 스마트폰 인터넷 등기소 앱을 설치하여 주소로 검색하면 되고 수수료는 단 돈 700원입니다.

3. 선순위 채권(근저당 등)이 있다면 보수적인 접근

- 위에 전세가율에서 설명과 같이 선순위 채권이 있으면 80%보다 낮은 60 ~ 70% 정도로 선순위 채권과 전세금의 합을 계산하여 계약하시면 되겠습니다. 또는 선순위 채권의 말소 조건으로 잔금일 전까지 선순위 채권을 말소하는 특약을 넣으시면 되겠습니다.

4. 집주인 꼭 확인하기

- 계약서 작성 시 가급적 집주인과 직접 대면하여 계약서 작성을 추천드리나 집주인이 지방에 있거나 해외 거주 등으로 대리인이 나올 경우나 부동산을 대리인으로 위임장을 주고 맡기는 경우가 있습니다. 그럴 땐 통화나 영상통화라도 진행하여 집주인을 직접 확인하시고 위임장, 집주인 신분증 등의 서류도 꼼꼼히 체크하고 사본을 다 받아두시길 바랍니다. 또한 정부 24 등의 앱에서 신분증 진위 여부도 확인 가능하니 부동산 공인중개사에게 요청하시면 되겠습니다.

5. 계약금 및 잔금은 꼭 집주인 계좌로 입금하기

- 혹시라도 다른 사람의 계좌로 입금 요청을 한다면 단호하게 집주인 계좌로 입금을 하시고 집주인이 공동명의일 경우 위임장 등의 서류상 누구의 계좌로 입금하기로 되어있는지와 직접 연락하여 입금자 확인을 하시길 바랍니다.

6. 전입세대열람 하기(다가구주택)

- 다가구주택의 경우 내 앞의 세입자 파악과 보증금 파악이 필요합니다. 전입세대 열람은 직접 해당 주민센터를 방문하여 신청서를 작성하여야 합니다.

7. 집주인 국세 및 지방세 납세 증명서 확인하기

- 전세사기 수법 중 하나가 중간에 명의자를 갈아치우는데 그런 사람들의 대부분이 젊거나 금전적 능력이 안 되는 사람들에게 돈 몇백만 원 쥐어주고 집 명의를 넘깁니다. 이런 사람들은 대부분 이 집이나 건물에 대한 재산세 등의 세금을 체납하게 됩니다. 또는 그렇지 않더라도 집주인이 세금을 납입하지 않다 보면 체납된 세금을 걷기 위해 나라에서는 경매와 비슷한 공매가 진행됩니다. 그렇기 때문에 세금이 체납된 게 없는지 알아보는 것이 중요합니다.

8. 전세금 보증보험 가입하기

- 아무리 계약서 상 완벽하게 대비를 하더라도 어쩔 수 없는 상황이 올 수 있습니다. 이럴 때를 대비하여 전세보증금반환보증에 꼭 가입하는 것을 추천드립니다. 대상 물건이 보증보험 가입이 안되면 계약에 더 신중해 보시길 바랍니다.