임차권등기명령 신청과 효과

안녕하세요. 요즘 전세사기며 집값과 전세가격 하락으로 만기가 되었지만 다음세입자가 구해지지 않거나 떨어진 전세가격으로 인한 전세보증금의 차이 때문에 집주인이 전세금을 모두 돌려주지 못하는 경우가 발생하고 그로 인해 임대기간이 종료되었음에도 집주인의 요청으로 기간을 연장하거나 또는 떨어진 전세금의 차익만큼의 은행이자를 집주인이 세입자에게 주는 역전세도 발생하고 있습니다. 이러한 상황에도 기존에 거주하던 대로 거주하지 못하고 직장 때문에 또는 전세에서 내 집마련으로 꼭 이사를 해야 하는 경우가 발생하게 되면 집주인에게 바로 전세자금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있는데 이때 집주인만 믿고 그대로 이사를 나가게 되면 대항력이 없어져 나중에 법적으로 전세자금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생하곤 합니다. 이런 경우를 대비해서 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령이라는 제도가 있는데요. 이 임차권등기명령 제도란 무엇인지 신청은 어떻게 하는지 효과는 무엇인지 포스팅해 보겠습니다.

 

임차권등기명령 제도

⌜주택임대차보호법⌟은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 이 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 위에 언급한 사유 등으로 인해 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 법적으로도 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 임차권등기명령 제도로 등기를 마치면 기존 임차인이 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 유지하게 되어 자유롭게 이사를 가게 돼도 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가질 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 이름에서도 느껴지겠지만 일반 등기소에서 단순히 신청하는 게 아닙니다. 명령이라는 단어가 붙어있죠? 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인은 임차주택 소재지의 관할 지방법원 및 지방법원지원 또는 시•군 법원에 임차권등기명령 신청으로 법원의 명령에 따라 등기가 되는 제도입니다. 

 

신청요건

1. 임대차기간이  끝난 후

2. 보증금이 반환되지 않은 경우

위의 2가지 요건이 충족돼야 합니다.

 

1-1. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약의 만료로 인한 계약의 종료, 해지통고에 다른 계약의 종료, 합의에 따른 계약의 종료 등으로 계약이 종료되었을 때 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 

• 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우 (⌜민법⌟ 제635조 제2항 제1호)

• 기간의 약정은 있지만 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(⌜민법⌟ 제625조)

• 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용• 수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(⌜민법⌟ 제627조)

• 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(⌜주택임대차보호법⌟ 제6조의 2)

• 임대차 계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(⌜민법⌟ 제627조)

 

2-1. 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.(⌜임차권등기명령 절차에 관한 규칙⌟ 제2조 제1항 제5호)

 

신청절차

• 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원•지방법원지원 또는 시•군 법원에 접수해야 합니다.(⌜주택임대차보호법⌟ 제3조의 3 제1항)

-임차권등기명령신청서 기재사항- 

> 사건의 표시

> 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점•사업장소재지)

> 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

> 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부)

> 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

> 신청의 취지와 이유

(신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받을 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재(⌜임차권등기명령 절차에 관한 규칙⌟ 제2조 제2항)

> 첨부서류의 표시

> 연월일

> 법원의 표시

• 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.(⌜주택임대차보호법⌟ 제3조의 3 제8항)

 

임차권등기명령신청서 제출 시 제출서류

> 임대인 쇼유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

> 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예 - 건축물대장)

> 임대차계약증서

> 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 

> 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

> 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

**대한민국 법원 전자소송 사이트에서도 가능합니다. 

사이트 상단에서 검색어에 임차권등기명령 검새하시고 로그인 후 사용가능합니다.

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임차권등기의 효과

1. 대항력 및 우선변제권의 유지

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

2. 대항력 및 우선변제권 취득

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

3. 소액보증금 최우선변제권 배제

- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.