상생임대인 제도 조건 혜택

직전 계약 대비 임대료율 5% 이내로 인상한 신규 및 갱신 계약을 체결한 임대인에 한하여 정부가 착한 임대인으로 간주해 양도소득세 비과세 등의 혜택을 주는 상생임대인 제도는 지난해인 2022년 8월 그 혜택과 요건 등을 조금 더 확대하여 혜택을 주도록 개선・시행되었습니다. 이 확대된 혜택의 상생임대인 제도는 2024년까지 적용이 되는데요. 상생임대인 제도에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

상생임대인 제도 개선 혜택

상생임대인 제도는 임대료를 과하게 올리지 않은 임대인에게 양도소득세 혜택을 적용해 전월세 시장을 안정시키기 위해 문재인 정부에서 시행했는데 윤석열 정부가 요건을 완화하고 혜택을 늘려 개선되었습니다. 

개선된 상생임대인 조건과 혜택을 간단히 정리하자면

1. 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인

2. 조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제

3. 1세대 1 주택 장기보유 특별공제 적용 위한 2년 거주 요건 면제

4. 2024년 12월 31일까지 적용

위와 같은 4가지가 조건과 혜택입니다. 

표를 통해 지난 상생임대인 조건과 개선된 상생임대인 조건을 비교해 보겠습니다.

구분	기존	개선
개념	직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인
인정 요건	임대 기시 시점 1세대 1주택자+9억 원(기준시가) 이하 주택	*폐지  (다주택자 혜택 적용)
비과세 혜택	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제
장기보유 특별공제 혜택	없음	1세대 1주택 장기보유 특별공제 적용 위한 2년 거주 요건 면제
적용기한	2022년 12월 31일	2024년 12월 31일 (2년 연장)

위와 같으며 추가적으로 계약유지 기간 조건으로 직전 임대 기간이 최소 1년 6개월의 계약기간을 유지해야 하며 새로 계약되는 기간은 2년을 유지해야 합니다. 또한 주택은 2년 이상 보유해야 하며 양도 시점에 1세대 1 주택자인 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

 

 

상생임대인 Q&A 정리

Q1. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되나요?

A1. 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1 주택의 거주요건만 면제됩니다.

 - 다주택자가 상생임대주택으로 운영하여 양도세 비과세 거주요건 2년과 장기보유 특별공제 거주요건 2년 혜택을 받으려면 최종 1 주택자가 되어야 하고 최종적으로 양도하는 주택에 대하여만 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q2. 직전 임대차계약이란?

A2. 직전 임대차계약이란 거주자 A가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉 A가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B와 임차인 C 사이 체결된 계약을 A가 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

 

Q3. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나요?

A3. 아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

Q4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(인대인 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

A4. 그렇습니다. 

 

Q5. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나요?

A5. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

Q6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나요?

A6. 인정됩니다.

 

Q7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

A7. 가능합니다.

 

Q8. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요?

A8. 다가구 주택의 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 다가구 주택의 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

Q9. 의무임대 기간 판정 기준은 어떻게 되나요?

A9. 직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년 6개월입니다. 이후 새로 맺는 상생임대차계약에 따른 의무임대 기간은 2년입니다. 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다. 계약기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 2년간 임대가 이뤄졌다면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정됩니다. 반대로 계약기간이 2년이라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정되지 않습니다. 2년에서 하루 이틀이 모자라도 혜택을 주지 않습니다. 이후 새롭게 상생임대차 계약을 맺으면 2년을 채워야 합니다.

 

Q10. 전세를 끼고 주택을 산 1세대 1 주택자도 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?

A10. 안됩니다. 

 

Q11. 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요?

A11. 있습니다. 법으로 정한 산정률(전・월세 전환율)을 활용해 계산하여 5% 이내의 인상이면 상생임대차계약으로 인정받습니다.

 

Q12. 상생임대차계약 체결 후 임차인의 사정으로 2년 만기 전 퇴실했을 경우 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?

A12. 임차인의 사정으로 만기 전 퇴실을 했더라도 2년 거주 요건을 채우지 못했다면 혜택을 받을 수 없습니다. 다만 다음으로 맺는 새로운 임대차계약이 종전의 임대차 임대료와 같거나 낮은 경우엔 종전의 임대차 기간과 새로운 임대차 기간의 합산이 가능합니다.