우선변제권과 최우선변제권

우리나라 부동산은 단순히 민법에 따르면 주택이나 상가 등의 임차인이 불리한 점이 매우 많습니다. 이로 인해 피해를 보는 임차인이 생겨나 이를 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법으로 임차인을 보호해 주는 법이 있습니다. 이렇게 임대차보호법 중 우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

 

기본법과 특별법

부동산의 임대인과 임차인이 서로 이해관계가 충돌하는 경우가 생각보다 많습니다. 요즘은 대놓고 전세사기가 판치기도 합니다. 법은 완벽하지 않아 어느 하나의 공평하지 못한 피해자들이 다수 발생할 수 있습니다. 부동산에서도 굉장히 많이 발생하는데요. 그래서 그런 부족한 법을 개정하거나 특별법을 마련하여 보완합니다. 우선 민법은 기본법이라 보면 되고 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법은 특별법입니다. 어떤 문제가 민법과 특별법 사이에서 내용이 달라 충돌했을 때 특별법이 더 우선한다는 점을 아시길 바랍니다. 민법의 법률을 갖다 대며 법대로 하자는 경우 그 부분에 부족한 부분이 있어 특별법으로 따로 관리가 되는 경우가 있으니 꼭 잘 알아보시길 바랍니다.

 

우선변제권과 최우선변제권

우선변제권

주택임대차보호법상 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금(경락대금)에서 다른 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 우선변제를 받기 위해선 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 받아 대항력을 갖추어야 합니다. 우선변제권이 있는 채권으로는 1. 저당권, 전세권, 가등기담보권에 의한 채권 2. 주택임대차보호법에 의한 대항력 + 확정일자 채권 3. 상가건물임대차보호법상 대항력 + 확정일자 채권 이렇게 3가지로 보면 되겠고 1번째를 제외하면 쉽게 말해 주택 또는 상가의 보증금이라고 보시면 됩니다. 그러니 대항력과 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매 시 우선변제권이 발생하는 것입니다. 이사 시 왜 확정일자와 전입신고가 중요한지 이런 부분에 있습니다. 혹시 모를 사고로 나의 보증금을 반환받기 위한 조치입니다. 물론 이러한 채권들 사이에는 확정일자 및 대항력을 갖춘 날짜 및 시간 순서에 따라 순차적으로 배당순위가 생기기 때문에 나의 채권보다 선순위 채권 또는 다가구 주택의 경우 나보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 그 보다 후순위로 배당순위가 발생하게 됩니다. 또한 주택의 인도와 전입신고 시 대항력은 다음날 0시부터 발생합니다. 그에 반해 근저당권 등의 채권은 그 등기설정 시 바로 효력이 발생하기 때문에 임대차계약 시 주택의 인도 또는 잔금일까지 근저당권 등 기타 제한물권을 설정하지 않는 특약을 넣어야 합니다. 요즘같이 부동산 하락시기에는 임대차 기간 동안 추가적인 제한물권을 설정하지 않게 특약을 넣는 경우도 있습니다. 또한 경매 시에는 기존 부동산 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 되기 때문에 이런 권리관계에서 후순위로 임대차계약을 하게 되면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 경・공매 시 우선변제권이 있더라도 가만히 있으면 돈을 받는 것이 아닙니다. 배당종기일이 있는데 이 배당종기일까지 배당요구를 하여야 하고 배당요구를 하지 않으면 변제금에 대한 배당금은 못 받게 됩니다. 이 부분은 꼭 알아두세요.

 

최우선변제권

최우선변제권은 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 의하여  부동산의 경・공매 시 대통령령이 정하는 소액보증금에 해당하는 임차인의 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제는 지역과 소액임차인 범위, 최우선변제액이 대통령령으로 즉 법으로 정해져 있습니다. 또한 그 범위나 변제액도 법이 개정되며 늘어나는데 여기서 꼭 확인해야 할 것은 소액임차인의 최우선변제권 행사를 위한 현행법 적용 여부 판단 시기 기준은 등기부등본상의 최초 담보물권이 설정된 시점입니다. 아래에 사진의 표로 지역과 소액임차인 범위, 최우선 변제액과 적용기간이 있습니다. 서울을 기준으로 지금 소액임차인의 범위는 1.5억 원 이하이고 최우선 변제액은 5천만 원입니다. 즉 보증금 1억 5천만 원 이하로 계약이 될 때 최우선변제권이 발생하고 최우선으로 변제가 가능한 금액은 5천만 원입니다. 여기서 앞에 적용기간을 보시면 현재 2021년 5월 11일부터로 지금까지 계속 적용됩니다. 이게 가장 주의하여야 하는데 만약 내 전입신고보다 먼저 근저당권이 설정되어 있다면 이 근저당권이 설정된 날짜를 적용해야 합니다. 나보다 우선하는 채권이 만약 2015년에 설정되어 있다면 서울특별시 기준 소액임차인의 범위는 9천5백만 원 이하 최우선 변제액은 3천2백만 원이 됩니다. 

주택임대차보호법상-최우선변제액

 또한 우선변제권은 확정일자를 갖춰야 하고 최우선변제권은 대통령령으로 정한 소액임차인 범위와 최우선변제액이 있다는 차이가 있습니다.

 

법 개정으로 소액임차인범위와 최우선변제액 상향

개정되어-상향된-최우선변제-범위

서울 기준 소액임차인 보증금액 범위 1억 6500만 원, 최우선변제금액 5500만 원으로 상향되었습니다.

 

상가건물임대차보호법

위에서 주택임대차보호법에 초점을 맞추다 보니 상가건물임대차보호법은 기준이 달라 간단하게 따로 정리해 보겠습니다.

우선 상가건물의 대항력 조건이 주택과는 다릅니다. 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 상가건물임대차보호법은 보증금액에 따라 적용되는 범위가 있습니다.

구분	상가임대차보호법 적용대상 보증금액
서울특별시	9억 원 이하
과밀억제권역, 부산광역시	6억 9천만 원 이하
광역시 (세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주)	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

위 표처럼 지역과 보증금액에 따라 적용하는 이유는 상가는 돈이 많은 프랜차이즈 및 대기업들도 이용을 하기 때문에 소상공인 같은 돈이 없는 사람을 위한 보호법이기 때문입니다. 

또한 상가건물임대차보호법 상의 최우선변제범위를 표로 보겠습니다.

구분	보증금액
	임차인 범위	최우선변제 한도
서울특별시	6500만 원 이하	2200만 원까지
과밀억제권역(인천 포함)	5500만 원 이하	1900만 원까지
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3800만 원 이하	1300만 원까지
기타 지역	3000만 원 이하	1000만 원까지

*위 두 표에 나와있는 보증금액은 단순 보증금액만이 아닌 월차임과 환산했을 시의 환산 보증금입니다.

환산 보증금 -> 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액

예) 보증금 1천만 원에 월차임 50만 원 -> 월차임 50만 원 X 100 = 5000만 원 -> 5000만 원 + 보증금 1000만 원 = 환산 보증금 6000만 원