전세사기 피하는 예방 방법 feat.깡통전세란

전세사기

요즘 뉴스나 기사를 보면 전세사기에 관한 기사가 많습니다. 지난달에만 전세입자들이 돌려받지 못한 전세금이 872억 원이라고 합니다. 전셋집 알아보기도 만만치 않고 전세가격도 만만치 않은데 전세사기까지 정말 집 알아보시는 분들뿐만 아니라 기존에 전세 계약을 하고 거주하시는 분들도 많이 불안해하시는데요. 오늘은 전세사기에는 어떤 수법들이 있고 이런 전세사기를 피하려면 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

전세사기 수법

전세사기 수법에는 여러 가지가 있겠고 점점 날로 발전하고 있습니다. 특히 빌라에서 많이 발생하고 신축빌라에서 많이 발생하는데요. 서울에서는 강서구 화곡동 쪽에 많이 집중되어 있으니 이 지역 전세를 알아보는 분들은 조심하시기 바랍니다. 전세사기 수법 중 가장 조심해야 하는 것 중 하나가 깡통전세입니다.

깡통전세-전세사기-수법

-깡통전세

깡통전세란 집의 시세보다 전세가가 높은 경우를 말합니다. 예를 들어 집이 1억인데 전세가는 1억 2천 이렇게 집시세보다 전세가가 높은 겁니다.

최근 신축빌라를 중심으로 이런 사기가 많이 발생하는데 이유는 신축빌라는 시세를 알기 어렵기 때문입니다. 보통 은행권에서 대출을 해줄 때는 KB 시세를 이용하여 집값 시세를 평가합니다. 신축은 거래된 내역이 없기 때문에 시세가 없게 되는데 이런 경우 주변의 비슷한 조건의 건물을 따지게 됩니다. 아파트 같은 경우는 형태나 평수가 언뜻 비슷해서 신축이어도 어느 정도 시세를 가늠할 수 있는데 빌라는 워낙 다양하고 거래도 많지 않기 때문에 빌라를 이용한 전세사기를 벌입니다. 그리고 젊은 층은 청년대출 등을 이용하고 신축의 예쁜 집에 현혹되기 때문에 그런 점을 악용하는 것이죠. 그리고 이런 수법에는 부동산중개업자와 건축업자, 건축주 등이 서로 팀을 이뤄서 조직적으로 움직입니다. 안심 보증보험을 들어주겠다고 하고 대출금 이자까지 주겠다고 하면서 세입자들을 안심시킵니다. 그렇게 전세로 건물의 집들을 모두 계약하면 건물주를 교환합니다. 바지사장 같은 사람이죠. 보통은 신용불량자나 아무것도 모르는 어린 사람 또는 노숙자 같은 사람들에게 얼마를 쥐여주고 건물 명의를 돌립니다. 건물을 갖게 되면 각종 세금이 나오게 되는데 이들은 이런 세금을 낼 형편도 안되고 세금이 나오는지도 모르는 경우가 다반사죠. 이렇게 세금을 계속 체납하게 되면 나라에서 이 사람 명의로 된 이 건물을 공매로 팔아 세금을 걷어가게 됩니다. 공매는 경매와 비슷한데 세금을 못 내서 그 세금을 걷기 위해 재산을 강제로 처분시키는 것이 공매입니다. 공매로 집이 팔리면 그 세금이 우선적으로 가져가게 되고 그 남은 금액을 전세입자의 확정일자 및 전입신고일자에 따라 순서대로 변제받게 됩니다. 그렇게 피해가 발생하게 되는 겁니다.

정리하자면

5억 신축(대출 시 주변 시세 파악 힘듦, 5세대가 있다고 가정)-> 5세대를 각 전세 1억 2천씩 임대(전세가격만 6억) -> 건물주 교체(능력 안되는 사람에게 돈을 쥐여주고 명의 넘김) -> 세금 체납 -> 공매 (경공매 시 시세보다 저렴하게 나옴 유찰되면 가격은 더다운) -> 입찰(3억 5천에 입찰 가정, 신축 시 5억의 70%) -> 3억 5천중 체납 세금 먼저 가져감(체납 세금 2억으로 가정) -> 남은 돈 1억 5천이 5세대의 전세입자들이 순서대로 가져감

이런 순서가 되겠습니다. 저 과정에서 사기꾼들은 1억을 챙겨기게 되죠. 문제는 저런 게 한두 채가 아니란 겁니다. 물론 세입자들은 보증보험에 가입되어 어느 정도는 변제받겠지만 이렇게 되면 보증보험 가입이 어려워지거나 보험료가 엄청나게 상승할 수 있어 결국 피해를 보는 건 세입자들입니다.

또 한 가지는 작년인가 재작년에 세 모녀 전세사기라고 뉴스에 기사로 떠들썩한 적이 있습니다. 세 모녀 전세사기도 위와 비슷하긴 한데요. 이 수법 역시 신축빌라에서 발생했는데 신축빌라는 아파트에 비해 분양이 어렵습니다. 이렇게 분양이 어려운 신축빌라를 이 세 모녀들이 분양계약을 하고 전세입자를 맞춰 자기자본에 비해 아주 저렴하게 또는 깡통전세와 같이 자기 돈을 들이지 않고 빌라들을 취득하게 되는 거죠. 그 과정에서 건설사 쪽에서 주는 각종 혜택들 리베이트라던가 사은품 같은 것들을 챙기게 됩니다. 그리고 나중에 전세입자가 만기 되어 전세금을 돌려달라고 할 때 돌려주지 못한다고 하며 차라리 이 집을 매수하라고 합니다. 세입자들은 전세자금을 돌려받지 못하니 차라리 집이라도 자기 명의로 가져가게 됩니다. 어쩔 수 없이 주택을 취득하게 되는 거죠. 이것 또한 역시 건설업자, 분양업자들과 짜고 이루어지는 전세사기입니다. 세 모녀는 리베이트 및 사은품을 얻고 건설사와 분양사는 자기들이 팔 집을 다 팔게 된 거지요. 이렇게 세 모녀가 벌인 집만 500채 이상이라고 합니다.

이외에도 이중계약, 부동산 업자와 짜고 근저당권 등을 속인다든지 각종 서류 등을 위조하여 계약을 한다든지 전입일에 추가적인 대출을 일으켜 근저당권을 설정한다든지 여러 가지가 있습니다.

전세사기 예방 및 사후 방법

1.전세보증보험 가입하기

 전세보증보험은 나라에서 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 주택도시 보증 공사와 주택금융공사에서 취급합니다. 혹시라도 전세보증금을 못 돌려받는다면 보증보험을 가입한 곳에서 반환받고 보증 공사에서 집주인에게 구상권 형식으로 청구하게 되는 말 그대로 보험과 같다고 보면 됩니다.

2.신축빌라와 이자 지원을 조심하자

신축빌라에서도 이자 지원을 해준다면 조심하세요. 이자 지원 굳이 이자까지 지원해 주는 이유가 있겠죠? 그리고 이런 경우는 계속해서 집요하게 연락을 해서 계약을 유도한다고 합니다.

3.임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 꼭 가야 한다면 임차권등기 명령 신청을 통해 임차권등기를 해야 합니다. 주택을 점유하고 있는 게 굉장히 중요한데요. 보증금을 돌려받지 못했는데 가령 집주인이 사정이 생겨 나중에 기일을 약속하며 이사를 하는 경우 주택의 점유를 포기하기 때문에 돌려받지 못한 보증금에 대한 변제권이 사라집니다. 즉 대항력이 없어지는데 이 대항력을 유지하기 위해선 계속 그 주택에 대한 점유를 하거나 임차권등기 명령을 통해 대항력을 유지해야 합니다. 절대 이사를 가지 않거나 꼭 가야 한다면 임차권등기 명령을 통한 임차권 설정을 한 후 이사를 가세요.

4.확정일자와 잔금일 전입신고 그리고 필수 특약

확정일자와 전입신고는 필수입니다. 특히 일반적으로 잔금 일이 이사 일이 됩니다. 따라서 특약으로 그날을 다른 날로 정하지 않은 한 잔금 및 이사일에 전입신고를 꼭 해야 합니다. 이유는 주택임대차보호법상 임차인의 대항력이 주택의 인도와 전입신고되어 있기 때문입니다. 둘 중 하나라도 안되면 대항력이 없습니다. 또한 필수적으로 근저당권 등의 등기부 상의 추가 권리설정을 잔금일의 익일(다음날)까지 하지 않는 특약을 필수로 넣으시면 되겠습니다. 그 이유는 임차인이 아무리 주택의 인도와 전입신고,확정일자로 대항력을 취득했다 하더라도 대항력은 익일 0시부터 발생합니다. 그에 반해 근저당권과 같은 채권 설정은 당일 바로 효력이 발생하여 만약 주택의 인도와 전입신고일과 임대인의 추가 대출로 근저당권이 같은 날 이뤄지면 임차인의 대항력은 다음날 발생하기 때문에 임차인의 보증금 변제 권리가 근저당권자의 변제권 리보다 후 순위가 되어 나중에 경매 등이 진행되게 되면 보증금을 전액 변제받지 못하게 됩니다.

5.경공매시 배당요구

혹시라도 내가 살던 집이 경매 또는 공매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 합니다. 배당요구는 그 종기일(요구가 끝나는 날)까지 해야 됩니다. 가만히 있으면 주는 게 아닙니다. 내가 요구를 해야 받을 수 있으니 종기일까지 배당요구를 꼭 해야 합니다.

6.각종 서류확인절차

계약을 하기 전에 꼭 서류를 확인하세요 신분증이 진짜인지 임대인이 대리인이면 꼭 소유자에게 전화하여 확인 절차를 거치고 빌라의 경우 가능하면 전입세대 열람 내역서로 기존 임차 세대는 몇 세대이고 총 보증금이 얼마이고 이 집의 시세 등을 확인해야 합니다. 건물주 또는 집주인의 국세 및 지방세 완납 증명서도 확인하면 좋겠죠. 하지만 이 부분은 확인하기가 어렵습니다만 할 수 있다면 가능한 확인하세요. 등기부는 꼭 당일 날짜로 되어있는지와 잔금일에도 잔금 날로 등기부 확인은 필수입니다.